城市发展的逻辑变了，从规模扩张转向质量提升，从增量扩张转向内涵式发展。

时隔十年，中央城市工作会议于2025年7月14日至15日在北京再次召开。这是中国城市发展史上的里程碑事件，上一次会议是在2015年，而再上一次则要追溯到1978年。

会议释放了强烈的政策信号：中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，常住人口城镇化率已达67%，9.44亿人生活在城镇。

城市发展的重心正经历历史性转变——从“摊大饼”式扩张转向存量提质增效的内涵式发展新阶段。

一、会议核心内容：城市发展逻辑的根本转变

1. 新目标：建设“六维一体”的现代化人民城市

会议首次提出建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市目标，相较以往侧重于“宜居、韧性、智慧”的提法，新增了“创新”“美丽”“文明”三个维度。

这六大维度构成了新时期城市发展的完整框架，体现了发展理念的全面升级。

2. 新路径：“五大转变”重构城市发展逻辑

会议明确提出了城市工作的“五大转变”，为未来发展指明了方向：

理念转变：从重规模转向“以人为本”，改造优先满足居民需求而非容积率

方式转变：从粗放开发转向“集约高效”，如厦门划定开发边界保护生态

动力转变：从同质竞争转向“特色发展”，工业遗存改造文创空间

重心转变：从建设主导转向“治理投入”，北京“绣花式”精细管理

方法转变：从部门分割转向“统筹协调”

这五大转变环环相扣，共同指向一个核心——城市价值回归“服务于人”的本源。

3. 新抓手：城市更新内涵深化与机制创新

会议将城市更新定位为 “推动城市高质量发展的核心抓手” ，其内涵远超物理空间改造：

六大维度协同：结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效

实施机制创新：REITs扩围（保障性租赁住房、产业园区证券化）、专项债倾斜、PPP模式引入社会资本

区别于传统棚改的“大拆大建”，新阶段城市更新强调政府统筹规划+城投融资运营+企业技术赋能+居民共治监督的多主体协同模式。

二、企业机遇：在存量时代寻找新蓝海

1. 智慧技术企业：城市治理与基建升级

智慧城市解决方案迎来广阔空间。会议提出建设“便捷高效的智慧城市”，需要AI、物联网、数字孪生技术支持城市治理，如市民热线智能化、交通调度优化。

武汉的时空大数据平台就是典型案例。

基础设施安全监测成为重点领域。会议部署了4万亿元老旧管线改造投资，2024年已安排2900亿元特别国债用于燃气管网更新等项目。

瑞纳智能等企业已通过AI+数字孪生技术构建三维管网模型，实现故障预警。

2.城市更新服务商：存量改造与长效运营

老旧小区与城中村改造被列为重点任务，采取拆除重建、微改造、混合改造三类模式。企业可从“一次性建设”转向“改造+商业运营”模式，在加装电梯、管线更换的同时，配套社区商业、养老托幼设施。

低效用地盘活迎来政策红利。工业用地可转型为研发、文创空间且容积率适当放宽，空置率超30%的老旧商圈可“商改混”（兼容公寓、社区服务功能）。

3. 绿色低碳产业：节能与生态修复的黄金期

绿色建筑与能源改造需求激增。会议要求在更新项目中明确绿色指标、推广低碳设施，如分布式光伏、海绵城市技术（透水材料、雨水回收）。

环保企业可重点切入老旧小区节能改造、污水处理厂升级（准Ⅳ类标准）等领域。

4. 央企国企：城市建设的主力军与引领者

国务院国资委党委已召开专题会议，要求中央企业：

主动融入城市发展创新生态，引领城市新质生产力发展

积极参与城市精品建筑建设、城中村和危旧房改造

着力建设安全可靠的基础设施，守住“安全第一、生命至上”底线

充分激活存量资源潜力，探索盘活资源新路径

央企国企将探索“政府补助+企业出资+居民分担”资金机制，通过REITs、产业基金激活存量资源。

三、普通人实惠：生活品质与参与方式的升级

1. 居住环境提质：从“有房住”到“住得好”

老旧小区改造全面提速。政府将推进加装电梯（财政补贴40%）、燃气管网更换、增建停车位等项目，2027年前完成20年以上管网改造。

房产价值逻辑深刻变化。绿色住宅、适老化设计的品质住房溢价提升，而超高层建筑因安全限制面临价值稀释风险。

2. 社区服务升级：“一刻钟生活圈”落地

会议明确要求完善步行范围内的生活服务配置，居民将享受：

菜市场、24小时药店步行可达

儿童活动场地、护学路径（如深圳“空中连廊”）

社区食堂、日间照料中心等养老服务

服务反馈渠道也更加便捷，可通过市民热线、小程序参与改造方案投票（如北京“城市更新众筹”平台）。

3. 安全韧性增强：筑牢城市生命线

老旧设施风险大幅降低。管网改造将减少爆管、内涝隐患，社区定期开展断水断电演练，水电通信等生命线工程抗震等级强化。

房屋安全保障升级。会议明确建立房屋全生命周期安全管理制度，严格限制超高层建筑。

4. 参与治理渠道拓宽：从“被动接受”到“主动参与”

社区共治机制创新。加装电梯等改造项目推行 “三次调解”协商机制，居民可监督改造资金使用。

文化保护参与。在历史街区改造中，居民可参与传统业态保留（如北京胡同非遗工坊）。

四、未来已来：在内涵式发展中寻找确定性

本次中央城市工作会议的核心价值在于确立 “城市为人而建” 的根本哲学：

空间正义：通过一刻钟生活圈、旧改居民协商机制，实现公共服务普惠

可持续性：以60万公里管网改造筑牢安全基底，以绿色建筑降低长期运维成本

治理现代化：市民热线与智慧平台结合，推动“被动响应”转向“主动治理”

对企业而言，需深耕三大核心能力：专业化运营（社区服务、智慧管理）、绿色技术、文化赋能，并关注REITs、专项债等融资工具。

对普通人而言，角色正从“被动接受者”变为治理参与者，通过反馈机制改善社区；同时需关注现房、绿色住宅等品质住房，警惕高层房产价值稀释风险。

城市竞争新维度正在形成——创新浓度、文化厚度、治理精度成为衡量城市价值的新标准。未来城市发展将聚焦于人的需求，让城市真正成为人民生活的美好家园和高质量发展的强大引擎。

在存量时代，无论是企业布局还是个人生活规划，都需围绕 “宜居、安全、可持续” 展开，在内涵式发展中寻找确定性机会。